la réglementation de la location meublée à Mandelieu La Napoule

Que vous soyez investisseur ou locataire, la location meublée offre de nombreux attraits. Mais connaissez-vous véritablement les règles ?

1. La durée du bail d’une location meublée est d’un an.

VRAI

La durée du bail est par principe d’un an renouvelable tacitement - contre trois ans pour une location classique dite « nue ». L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 permet toutefois, par exception, d’établir un bail de 9 mois au profit d’un étudiant. En tant que locataire, vous pouvez résilier votre contrat à tout moment, à condition de respecter un préavis d’un mois.

2. Un logement est dit « meublé » s’il dispose d’un lit, d’une plaque de cuisson, d’une table et de chaises.

FAUX

La loi Alur du 24 mars 2014 a défini le logement meublé comme étant un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

Un logement meublé, constituant la résidence principale du locataire et soumis à la loi du 6 juillet 1989, doit comporter au minimum les éléments suivants :

1° Une literie comprenant couette ou couverture ;

2° un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° des plaques de cuisson ;

4° un four ou four à micro-ondes ;

5° un réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;

6° de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° des ustensiles de cuisine ;

8° une table et des sièges ;

9° des étagères de rangement ;

10° des luminaires ;

11° du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

3. En meublé, les charges peuvent être récupérées sous forme de forfait.

VRAI 

Dans le cadre d’un bail meublé, la récupération des charges locatives peut être opérée selon deux modalités au choix : 

• Soit sous la forme de provisions pour charges, emportant régularisation annuelle. 

• Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément à votre loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans votre contrat de location. Ce forfait ne peut pas donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

4. Un grand nombre de locations en France se font sous le régime du meublé

FAUX

La grande majorité des logements destinés à l’habitation principale sont loués « nus ». Mais une petite fraction, notamment dans les grandes agglomérations, est proposée en meublé. 

VRAI

La location meublée constitue la règle pour les locations de tourisme de courtes durées. Ces dernières sont soumises à une réglementation spécifique.

5. Louer en meublé offre beaucoup plus de liberté et de souplesse au bailleur qu’une location vide.

FAUX

La location meublée , à titre de résidence principale, est soumise à la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public. Le bail doit ainsi respecter les mêmes règles que pour un bail d’habitation vide concernant notamment le contenu du bail, l’état des lieux , les diagnostics, les charges, les congés donnés par le bailleur ou encore l’encadrement des loyers...

En revanche, le bail meublé est plus souple concernant la durée (1 an), le préavis d’un mois pour le congé donné par le locataire, ou encore la récupération des charges qui peuvent se faire non seulement par le jeu de provisions mais aussi par le biais d’un forfait.

6. Le locataire en meublé bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du logement par son bailleur.

FAUX 

Si vous êtes bailleur et que vous décidez de mettre fin au bail , vous devez, comme pour les baux d’habitation vides, motiver votre congé soit par la vente, la reprise pour y habiter ou pour motifs légitimes et sérieux. 

En revanche, à la différence d’un bail vide, en cas de congé pour vente , le locataire d’un bail meublé ne bénéficie pas d’un droit de préemption. Il reçoit bien un congé pour vente mais sans offre d’achat.

7. En meublé, le dépôt de garantie ne peut pas représenter plus de deux mois de loyer.

VRAI 

Dans le cadre d’un bail meublé, votre bailleur ne peut pas vous réclamer le versement d’un dépôt de garantie lors de votre entrée dans les lieux représentant plus de deux mois de loyers hors charges, contre un mois pour un bail d’habitation vide.

8. Le locataire qui donne son congé et quitte les lieux avant la fin de son délai de préavis reste redevable de son loyer.

VRAI

En tant que locataire d’un logement loué vide, vous pouvez quitter les lieux avant la fin du préavis d’un mois, mais vous restez redevable du loyer et des charges pendant l’intégralité de ce délai, sauf si le logement venait à être occupé avant la fin du préavis, par un autre locataire en accord avec votre bailleur.

En revanche, si le congé a été donné par votre bailleur, vous ne serez redevable du loyer et des charges que pour le temps où vous aurez occupé réellement les lieux, soit jusqu’à la remise des clefs.

9. Pour être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) l’inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) est obligatoire.

FAUX

En effet, dans une décision du 8 février 2018 (n° 2017-689 QPC), le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution la disposition qui subordonne la qualification de loueur en meublé professionnel à l'inscription d'un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés. 

L’administration a donc pris en compte cette décision et modifié sa doctrine (BOI-BIC-CHAMP-40-10 §45). Dorénavant, pour reconnaître la qualité de professionnel à un loueur en meublé, deux conditions sont exigées par l’administration fiscale : des recettes supérieures à 23 000 euros, et, des recettes locatives supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.

10. Une location en meublé est fiscalement plus avantageuse qu’une location nue.

VRAI, sous certaines conditions. 

• Premier levier : si l’on compare les régimes d’imposition simplifiés dit « micro », un loueur nu bénéficie du micro-foncier si le montant des recettes ne dépasse 15 000 euros, les charges étant prises en compte par le biais d’un abattement forfaitaire de 30 %. En cas de location meublée, le bailleur est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon le régime micro-BIC si le montant des recettes n’excède pas 70 000 euros. L’abattement pour frais est alors de 50 %. Il ne sera imposé à l’impôt sur le revenu qu’à hauteur de 50 % des loyers encaissés.

• Deuxième levier : si le bailleur en meublé relève d’un régime d’imposition réel, il a la possibilité d’amortir le logement sur toute sa durée probable d’utilisation c’est-à-dire qu’il déduira chaque année sur 50 ans 2 % du prix d’acquisition. A noter : les meubles du logement loué peuvent également être amortis sur une durée moindre, c’est-à-dire entre 5 et 7 années.

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